임대인과 임차인이 전세 계약을 맺게 되면 임차인은 임대인에게 전세금을 지급하고, 전세기간이 끝나면 이를 돌려받게 된다. 임대인은 임차인에게 받은 전세금을 전세 기간 동안 투자하거나 따로 운용함으로써 수익을 얻게 된다. 

하지만 현실적으로 전세 계약이 끝난 후 전세금을 받지 못하는 세입자들이 많다. 실제 최근 창원지방법원은 임대차보증금반환청구 사건에서 피고는 원고에게 138,000,000원을 지급하라 고 임차인 승소 판결을 내리기도 했다.

대다수의 임대인들은 추후 집 값이 오를 거라 생각해서 빚을 내어 집을 사는데, 집값이 떨어지게 되면서 이를 보전하지 못해 전세계약 만료일에 보증금을 돌려주지 못하게 되는 것이다.이 경우 임대인들은 다음 세입자가 들어오면 주겠다라고 이야기를 하지만, 집 값이 떨어지게 되면, 전세금도 떨어지기 때문에 부족한 자금을 보전하지 못하고 차일 피일 전세금 지급을 미루거나 연락 두절이 되는 경우도 있다.

이 때 세입자가 전세금을 받기 위한 방법으로 내용증명발송을 고려해볼 수 있다. 이를 통해 계약갱신의 의사가 없다는 것을 밝히고, 계약만료일에 전세보증금을 달라는 내용을 전달하는 것이 좋다.

내용증명을 보냈음에도 불구하고 임대인이 전세금을 돌려주지 않는다면 전세금반환소송을 제기해야 하는데, 소송을 제기하기 전에 이사를 가야 한다면 ‘임차권등기명령’을 신청하는 것이 필요하다. 임차권등기명령 신청을 해야만 세입자가 이사를 가더라도 최소 전입 신고 시의 대항력 순위와 효력을 유지할 수 있다.

임차권등기명령을 신청한 후에는 전세금반환소송을 제기해볼 수 있다. 소송에서 승소를 하게 되면 판결문을 토대로 강제집행을 신청할 수 있는데, 이를 통해 집주인의 재산을 강제처분까지 할 수 있다. 다만 이러한 소송은 많은 시간과 비용이 소요되므로, 분쟁 초기에 바로 전문변호사의 도움을 받아 사건을 검토해보고 대처해보는 것이 좋다.

전세금의 경우 대부분 세입자의 전재산에 해당할 정도로 큰 금액인 경우가 많다. 다만 전세금반환소송을 제기하기 위해서는 임대인의 재산상황이나 인적사항이 필요하다. 다른 소송도 마찬가지겠지만 전세금반환소송은 변호사의 도움을 받아 신속하게 진행하는 것이 유리하다.

전세금미반환 문제의 경우 민사상 분쟁이 아닌 깡통전세사기에 해당하는 경우도 있다. 이 경우 형사 고소를 통해 대응하는 것이 필요하기에, 법률적 상담을 통해 자신의 상황에 맞는 대책을 마련할 필요가 있다. (법무법인 리앤 대표 이재은 변호사)

출처 : 미디어파인(https://www.mediafine.co.kr/news/articleView.html?idxno=26208)